作者：余飛
年末了，各種大會議次第召開。
過去的兩天，住建部在北京召開了全國住房城鄉建設工作會議，會議總結了2023年住房工作，并定下了明年的住房任務。
01
2023，年頭救到年尾
總結方面，總結了12個點，其中與樓市直接相關的有兩個點：
第一，在房地產市場方面，積極采取措施，增信心、防風險、促轉型，會同有關部門出臺“認房不用認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等政策工具，指導地方因城施策、一城一策、精準施策穩定市場。扎實推進保交樓工作，維護購房人合法權益。第二，在住房保障方面，啟動了保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”。穩步推進保障性租賃住房、公租房和棚改安置房等建設。支持新市民、青年人提取住房公積金租房安居。
這兩條，用一句話概括就是，梳理了過去一年在穩樓市方面所做的努力，并審議通了兩份重要性文件。
過去一年，對于樓市來說，又是年頭救到年尾的一年。
過去一年中，雖然與房地產直接相關的5年期貸款利率只降息了1次，但是很多城市的加點數減少了很多，整體房貸利率基本已經降到近年來最低。
來源：中國貨幣網
除了降息，放開限購、放松限購、降首付，也都是今年樓市的重要舉措。
南京、大連、沈陽、福州、濟南、青島、合肥、武漢等城市全面解除了限購。
西安、成都、蘇州、杭州、廣州等城市則大幅解除了限購。
降首付方面，則是央行發布的正式文件明確要求的。8月31日央行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》明確要求：
首套房最低首付可以降至20%，二套房最低首付可以降至30%。
11月下旬深圳下調了二套房首付，統一降至40%。本月北京、上海降首付。
來源：界面新聞
除此之外，還有一個大招，就是8月份央行與金融監督管理總局聯合發布的降存量房貸利率文件。
這份文件，一定程度上降低了高利率站崗者的壓力，并輕微緩解了銀行承擔的提前還貸潮的壓力。然而，年頭救到年尾，房地產幾個相關數據的跌幅，并沒有止住。我們的商品房銷量去年就已經從“雙18”調整至“雙13”，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。今年前11個月，國家統計局披露，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%。商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。在去年大跌的基礎上，繼續下探。全年，商品房銷量可能會跌至“雙11”，即銷售面積跌至11億平方米左右、銷售額跌至11萬億元左右。去年賣地收入下跌了23.2%。今年前11個月，在去年下跌的情況下，再跌17.9，至42031億元。國家統計局披露的11月份數據，70個大中城市二手房價格環比，無一城上漲。1個持平，69個下跌。此外，今年還審議通過了兩份對房地產有重要影響的文件，一份是關于城中村改造，一份是保障房建設。這個留到第二部分說。
02
2024，房住不炒仍是總基調
和本月召開的中央政治局會議、中央經濟工作會議沒有提及房住不炒不同，住建部召開的這場會議，這四個字又出現了，而且是作為明年樓市工作的核心之一。
住建部明確提到，明年的工作要堅持穩中求進、以進促穩、先立后破，重點抓好4大板塊18個方面工作。住房和房地產板塊，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢。事實上，即便這次會議不提“房住不炒”，也并不會影響這句話的歷史使命。因為在去年國務院發布了重磅文件《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》明確強調：也就是說，遏制投機投資需求，房住不炒，是至少到2035年都不會改變的房地產總基調。會議，還再次提到了今年7月份中央政治局會議對樓市的新定調，“適應房地產市場供求關系發生重大變化新形勢”。這一點，本號在七月份就撰文分析過。供求關系重大變化，一言以蔽之，就是全國商品房整體供大于求。
黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。今年3月份住建部公布了一組數據，全國共有6億棟建筑。雖然這些建筑包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）占比都在一半以上，農村的建筑中絕大部分都是住宅。
以此估算，屬于居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。
此外，澤平宏觀披露的數據顯示。各類城市的套戶比中，只有一線城市低于1，二線和三四線城市都大于1。
所謂套戶比，就是城市的房屋套數和戶數之比，大于1說明，房子套數比戶數還多，供大于求。
也就是說，目前只有一線城市還存在房屋短缺情況，其他城市都供大于求。
在人口尚有紅利的時代中，不少三四線城市人口一直在流失，這兩年隨著人口增速下滑，特別是去年負增長，更是讓諸多城市陷入了人口收縮通道。
目前公布2022年人口數據的286個中，人口增長的城市只有128個，兩個持平，156個城市人口在減少。
其中人口減少城市包括北京、上海、廣州、深圳四大一線，以及天津、長春、佛山、東莞等熱點城市。穩定房地產市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優化房地產政策，持續抓好保交樓保民生保穩定工作，穩妥處置房企風險，重拳整治房地產市場秩序。這意味著，明年各種托底措施仍會不斷出臺，穩樓市仍是頭等大事。不久前召開的中央經濟工作會議，通稿中“風險”一詞出現了8次，其中5次集中在對房地產和金融的表態上。“穩”字出現了21次。當時本號就強調過，這意味著，明年的房地產政策方向，仍會以托底為主要。“先立后破”，立是目的，破也是目的。兩者都是目的，如何平衡？竊以為，核心在降而不破。官方并沒有想扭轉房價走勢，只是在阻擋房價硬著陸，實現軟著陸，以時間換空間，改變土地財政和房地產驅動經濟的發展模式。立與破雖然都是目的，但順序是先立，然后再破，更加側重風險防患。這對于當下的大環境來說，是更適合、更契合國情的戰術。所以，往后的房地產支撐，主要就是為了如何立，在立起來之前如何防破而做工作。
03
雙軌制，才是劃時代的大事
在住建部這場會議中，無論是總結，還是對明年任務的安排中，都提到了“三大工程”。
也即平急兩用工程、城中村改造工程、保障房建設工程。其中保障房建設，是中國房地產市場發生的劃時代事件。8月25日國務院常務會議審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》（下面簡稱“14號文件”）文件，已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構。經濟觀察網給出的新聞標題是：中國將推動新一輪“房改”。14號文件的到來，宣示著中國的房地產市場再次進入雙軌制時代，也即商品房和保障房并行的時代。
為何要大搞保障房建設？14號文件明確提出建設保障房的兩大目標：一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”；二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。這兩段表態意味著未來中國大多數城市可能會走向新加坡模式，給未來的房地產劃定兩個圈子，一個商品房圈子，一個保障房圈子。保障房保障買不起商品房人居住，商品房則讓有錢人去玩，當然也要以穩定為基調。隨著保障房、商品房雙軌制的到來，未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。
這也是本號多次強調，往后的商品房市場需求會進一步減弱。當然，隨著保障房制度逐漸成熟，保障房規模達到一定程度，當下的商品房市場中各種限制，也會逐漸取消。
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