深圳：以“四好”建設引領高質量發展

廣東省深圳市作為超大特大城市之一，面對有限的土地空間和能源資源、過高的人口流速及密度，城市發展和住房建設工作的復雜性和嚴峻性長期受到關注。以好房子為基礎推動好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，為當前深圳住房高質量發展打開了新思路。深圳積極圍繞好房子開展系統性綜合性研究，結合深圳實際情況，探索釋放技術創新動能，助力房地產業和城市建設高質量發展。一、深圳好房子建設面臨的挑戰及愿景深圳在高速發展過程中形成了多樣化住區類型，其中，戶型小、品質不高的城中村住房、產業園區宿舍占比超過65%（按套數計算）。商品房人群主要為中等收入以上人群，以深戶為主；保障性住房人群為中低收入群體及新市民、新青年；城中村租住群體以來深時間較短的工薪階層、藍領和制造業、服務業等勞動密集型產業人群為主，主要為非深圳戶籍人口。居住品質方面，根據第七次人口普查抽樣數據，深圳人均住房建筑面積僅21.5㎡，近30%家庭人均住房建筑面積小于13㎡。全市租房人口占常住人口約七成，其中有大量的租房人群居住于品質不高的城中村中。居民需求方面，商品房居民家庭更關注居住區發展潛力，影響居住滿意度因素重要性的排序依次為交通出行、小區環境、房屋內部環境、社區環境和周邊配套，其中居民對房屋內部環境的滿意度較高，對小區環境的滿意度較低，對社區環境感知度偏低。影響城中村居民宜居感受因素重要性的排序依次為舒適感、歸屬感、安全感、便利感（交通、設施），其中居民對安全感滿意度較高，對歸屬感滿意度較低。相關調查顯示，超過六成租房群體對保障性租賃住房有強烈需求。近年來，深圳舉辦小戶型、高質量保障性租賃住房設計競賽，編制系列《深圳市住宅設計品質提升指引》，推進長圳保障房等試點示范項目建設。近期，進一步明確了深圳好房子建設研究思路及愿景。

一方面，圍繞新建商品房、保障性住房、城中村住房、老舊住宅區四種住區類型，以綠色、低碳、智能、安全、舒適為內核，建立了“適宜均好、模式靈活、各具特色、融合治理”的目標。錨定居民居住體驗，統一住宅性能要求和評價標準，遵循居民在不同發展階段、不同經濟承受力下選擇適宜住區的自然邏輯，以安全、舒適為主明確均好底線要求；引導各類住區采用靈活多樣的規劃、設計、建造模式和技術，在提高住宅功能適應性的同時，確保不同價格的住房可以有對應成本的材料、技術手段及措施選擇，以達到相應性能要求；發掘傳承不同住區在地域風貌、歷史文化、社區環境等方面特色，重視居民對居住環境的認同感和歸屬感；鼓勵居民參與住區全生命周期建設管理，營造居民自主更新、共享運營的社會氛圍。另一方面，從政策、技術、產業、文化四個維度做好保障。加強房地產市場、保障性住房規劃建設、城市更新等政策統籌，完善好房子建造標準指引體系，規范住房租賃市場，提高物業服務專業化水平；發揮深圳科技創新優勢，加大綠色建造、智能建造等技術創新及應用力度，加速高集成度模塊化建筑產品研發推廣，降低建造成本；加大新型住宅工業化、數字化轉型力度，以好房子建設帶動先進制造業發展，促進綠色低碳循環經濟體系建設；形成中國特色社會主義先行示范區建設經驗，推動中國好房子國際化，促進經濟合作和文化交流，擴大中華新時代居住文化影響力。二、編制《深圳市高品質住房評價標準》為了以評價的方式引導和促進深圳各類住區及住房建設朝著更人性化、多樣化、品質化、特色化的方向發展，深圳啟動了推薦性地方標準《深圳市高品質住房評價標準》的編制工作。一是創新研究方法，貼合群眾需求整合技術措施。目前已初步構建4+1評價指標框架，圍繞“住得安全、方便、舒適、和諧”四個可感知維度和長效可持續的技術模式維度，形成了“放心居住、省心生活、舒心環境、暖心友鄰、包容長效”五個一級指標。結合市民居住需求，不斷完善優化指標體系，形成少而精、有針對性的引導性的技術措施建議及要求。二是提倡均好適宜，因地制宜突出優勢特色。從深圳住房結構的特殊性出發，研究選取適用于多變量系統綜合評價的方法模型，在整體推動深圳住房建設水平的同時，引導社會形成支持不同群體多元宜居、全齡友好健康發展的好房子共識。三是健全管理機制，推廣住房項目全流程全周期品質評價模式。推廣住房項目的設計建造、交付使用、運營服務、維護更新等全周期品質評價模式，在保障安全的前提下，促進新技術、新材料、新工藝的研發與應用，激活住房管理服務板塊經濟動能。同時，探索采用專家評定與居民自評相結合的方式，引導群眾積極參與到住房建設的日常工作中來，切實推動居住評價工作創新、住房建設高質量發展。三、研發好房子規劃建設管理決策輔助系統基于好房子綜合評價體系，深圳將傳統數據采集分析方式與城市時空大數據相融合，結合GIS空間技術、數據挖掘等技術，采用Spring+SpringMVC+Mybatis（SSM）的Web應用程序開源框架，精細化梳理全市住房、小區、社區、城區空間要素層級，打通“人、房、地、錢”數據鏈條及空間權益關系，正在研究建立深圳市好房子規劃建設管理決策輔助系統（以下簡稱“決策輔助系統”）。該系統一方面可應用于全市住房情況動態展示，涵蓋房屋情況總覽、建設管理進程、品質評價預警、數據統計分析等模塊，實現全市房屋情況動態分析評價，促進市民參與及數據共享；另一方面，針對城市體檢、住房供應、商品住房銷售、房地產市場監管、城市更新行動、綠色建筑、智能建造、物業運維服務等專項工作，在好房子綜合評價基礎上結合相關工作具體要求研發分析模型，在系統中嵌入各個專題決策輔助板塊，打破傳統的條塊分隔的工作決策壁壘，實現住房城鄉建設工作“統籌一盤棋”。在提高中長期住房發展規劃和年度計劃的系統性方面，決策輔助系統可動態監測商品住房、保障性住房等各類住房存量和在途項目等情況，評估各類住房供求關系及建設需求；嵌入“人、房、地、錢”聯動模型，提出供地片區建議，提出城市更新項目推進節奏建議，預測下一年土地供應情況、新開工項目情況、固定資產投資規模、保障房投資需求，輔助科學制定住房發展規劃和年度計劃；輔助編制重點片區住房規劃計劃，形成從整體發展方向到片區發展策略的系統性分析，做好與全市國土空間規劃、城中村改造規劃計劃、城市更新規劃計劃、建設用地供應計劃銜接。在加強房地產市場供求關系精細分析研判方面，決策輔助系統可進行片區商品住宅供求關系測算分類，研判片區供應規模和市場需求的匹配程度，提出片區供應建議；通過采集購房者特征信息，結合區域發展特點，分析不同區域購房人群特征，為區域住房供應策略制定、供需精準對接提供支持。促進建筑業綠色低碳轉型升級方面，決策輔助系統可實現建筑物及能耗數據集成，輔助對全市4 萬多棟重點公共建筑和居住建筑開展能耗與碳排放智能監管、建筑能耗分級與限額管理，自動生成公共建筑節能改造對象清單，為碳交易、虛擬電廠等提供數據服務。

四、持續深入研究，夯實發展基礎下一步，深圳將持續開展好房子建設相關研究工作，加快出臺行動方案，夯實住房高質量發展基礎。一是穩定房地產市場，用好國家增量政策，保持商品住宅市場活躍度，促進供需匹配與平衡；全力降低空置率，加強源頭管控；防范化解房企風險，支持合理融資，提升企業投資能力。二是促進房地產業轉型，優化房地產交易服務，做大做強物業服務業，提升房地產服務業數字化水平。三是優化住房空間布局，加大需求旺盛片區優質商品住房供應力度，降低對供應過剩區域的供應；遵循“跟著產業園區走、跟著大型企業機構走、跟著軌道交通走、跟著存量資源走”發展策略，構建大型成熟居住區、人才聚集居住區、站城一體居住區、產城融合居住區、品質提升居住區等特色居住區。四是建立健全好房子“1+1+1+1”建設管理體系，積極推動好房子試點示范項目建設，打造一批涵蓋經濟適住保障性住房、高品質多選擇商品住房、安全便利城中村住房、舒適美好老舊住區的好房子深圳樣板，探索自主更新改造新模式，因地制宜量力而行，再造、重塑一批綠色宜居的完整社區，形成可復制、可推廣的實踐經驗，推動好房子建設工作全面展開。