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2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全部納入城市更新改造范圍——新一輪老舊小區(qū)改造,有你家嗎?

放大字體 縮小字體 發(fā)布日期:2025-03-28 來源:人民日報海外版 瀏覽次數(shù):0

         城市中的老舊小區(qū)將迎來一場“大更新”。 

        日前,在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示,將實施一批惠民生、促發(fā)展、防風險的更新項目。在民生項目方面,將把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新的改造范圍。 

        此輪老舊小區(qū)更新改造,為何以“2000年”作為劃分節(jié)點?具體怎么改、誰來改?

2000年以前建成小區(qū)仍有較大改造空間 

         廣西玉林市玉州區(qū)名山街道,坐落著一個建于20世紀80年代末的小區(qū)——興明小區(qū)。和不少年久失修的老舊小區(qū)一樣,這個小區(qū)曾面臨管道老化等問題,一度給居民生活造成困擾。 

         一場改造改變了這樣的局面。2024年5月,興明小區(qū)改造項目正式完工,涉及土建、給排水、燃氣等方面項目更新。一根根新管道豎起,一個個健身場地建成,不僅解決了過去讓住戶頭疼的用水問題,還大幅提升了居民的生活質(zhì)量。 

        這是中國著力推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的一個縮影。去年,中國共新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個,超額完成5.4萬個的年度目標任務。其中,廣西、北京、河南等11個地區(qū)超額完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。 

        時間回溯到2020年,彼時,國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》,明確到“十四五”期末,結(jié)合各地實際,力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。今年是“十四五”收官之年,也是完成《指導意見》目標任務的關(guān)鍵一年。聚焦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,今年的政府工作報告提出,統(tǒng)籌城市低效用地再開發(fā),加快健全城市防洪排澇體系,加強燃氣、給排水、熱力、地下管廊等建設(shè)和協(xié)同管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部則明確,將把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全部納入城市更新改造范圍。 

     “2000年前建成”,為何成為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的時間劃分點? 

     “ 中國老舊小區(qū)存量大,改造工作量大,要‘從老到新’按序改造。”首都經(jīng)濟貿(mào)易大學京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池表示,最初的老舊小區(qū)改造將1990年前建成的小區(qū)作為重點,目前又擴展到了2000年以前,部分城市還將改造范圍拓寬至2005年前建成小區(qū)。 

       據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,2000年左右是商品住房市場發(fā)展的重要節(jié)點,在此之前建成的住宅小區(qū)不僅房齡高,部分還未收取房屋維修資金、沒有小區(qū)物業(yè),修繕時需開展較多協(xié)調(diào)工作,還要有相關(guān)改造資金作保障。 

     “從全國范圍看,很多2000年前建成的老舊小區(qū)已經(jīng)開工改造了,但推進過程仍有一定難度。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,老舊小區(qū)改造既要征詢居民意愿,又涉及管線、水電等多個市政部門協(xié)作。2000年以后建成的小區(qū)雖也面臨老化問題,但改造范圍和籌資方式相對明晰。因此,加大力度做好2000年以前建成小區(qū)的改造更新,仍是當前城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要任務。 

       基礎(chǔ)類、完善類和提升類改造共同推進 

       老舊小區(qū)究竟怎么改?重點改什么? 

     “城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造內(nèi)容主要分為三類,包括基礎(chǔ)類、完善類和提升類。”李宇嘉表示。 

 基礎(chǔ)類改造,主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中,改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防等基礎(chǔ)設(shè)施。 

        完善類,就是為了滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容,主要涉及環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中,改造建設(shè)環(huán)境和配套設(shè)施還包括拆除違法建設(shè),整治小區(qū)綠化、照明等環(huán)境,改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、電動自行車及汽車充電設(shè)施等。

       提升類,則是為了豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質(zhì)等推進的改造內(nèi)容,涉及公共服務設(shè)施配套建設(shè)和其智慧化改造,比如改造或建設(shè)小區(qū)及周邊社區(qū)綜合服務設(shè)施,以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民超市、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設(shè)施。 

      “要保證‘十四五’末基本完成2000年前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務,各地要加強盤點2000年前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū),確認是否還存在市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務建設(shè)不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。”趙秀池認為,各地應因城施策,確定改造對象和改造內(nèi)容,并區(qū)別基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造,根據(jù)相關(guān)政策目標任務加快推進改造。 

      根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部披露的數(shù)據(jù),從2019年中央部署實施城市更新以來,全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個,惠及1.2億居民;加裝電梯超過13萬部,增加停車位380萬個,增設(shè)養(yǎng)老、托育設(shè)施近8萬個。“這說明,目前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造重點還是聚焦在基礎(chǔ)類改造,也就是水電管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施補短板。如果按照基礎(chǔ)類、完善類、提升類全部推進改造,還有很大的市場空間,對于擴內(nèi)需能起到明顯的拉動作用。”李宇嘉說。 

         開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,不僅是一場惠民生的城市更新工程,也是強化基層治理的有效試驗。 

        位于北京市通州區(qū)的云景里小區(qū)建成于1994年。去年,該小區(qū)全面完成改造工作,實現(xiàn)居民上下水改造率100%和外窗護欄拆除率100%,被列入住房城鄉(xiāng)建設(shè)部完整社區(qū)試點項目。“在進場改造前,我們先進行走訪調(diào)研,了解居民的改造訴求并公示改造項目的主材樣品。”中建二局北京通州云景里舊改項目經(jīng)理唐華介紹,“改造進行期間,我們通過工藝提升,把對居民生活的影響降至最低。比如上下水改造項目,通常得停水一周左右,我們把停水時間控制在了兩三天。同時,我們還選派了8名施工人員作為專職樓棟管家,改造過程中,居民有任何問題,可以隨時通過電話或‘協(xié)商共建議事平臺’向樓棟管家反饋,也可以到小區(qū)協(xié)調(diào)中心面對面和管家溝通。改造完成后,我們還有相應質(zhì)保期,保障居民在項目改造后的入住體驗。” 

       建立政府補貼、業(yè)主自籌和社會資本參與的共擔機制 

       城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造惠民生、利長遠,但不少居民還關(guān)注一個關(guān)鍵問題:改造的錢從哪兒來?

     “城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金主要來源于政府補貼、業(yè)主自籌和社會資本參與。”趙秀池表示,繼續(xù)推進2000年底前建成老舊小區(qū)的改造工作,要積極引入更多社會資本,如將一老一小、停車服務、物業(yè)服務、文體健身等經(jīng)營項目與社會資本對接,實現(xiàn)資金來源的可持續(xù)性,此外,還可以通過建立老舊小區(qū)改造基金或發(fā)行老舊小區(qū)改造專項債券來籌集資金。目前,山東濟南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關(guān)等地,已通過發(fā)行地方政府專項債券方式,支持老舊小區(qū)改造。 

       居民出資也是推進改造的重要資金來源。《指導意見》明確,“建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制”,其中提到,合理落實居民出資責任,按照誰受益、誰出資原則,積極推動居民出資參與改造,可通過直接出資、使用(補建、續(xù)籌)住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。 

      “從目前實踐的情況看,推動居民出資進行老舊小區(qū)改造,有一定推進難度,尤其對于部分建成年代早、沒有住宅專項維修資金的老舊小區(qū)居民,要引導其出資改造,還得加大政策宣介力度,做好群眾協(xié)商工作。比如,加裝電梯這類居民明顯受益、涉及多家協(xié)商的改造項目,更要加強居民調(diào)解協(xié)商,把‘誰受益、誰出資’的原則落實到位。”李宇嘉說。 

       除了政府和國企主導的老舊小區(qū)改造,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還提出,鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。在趙秀池看來,除了部分居民出資原拆原建,自主更新改造最大的難點仍在于資金問題,“對此,可以加大自主更新改造的稅費減免、金融支持力度,同時讓住房專項維修基金公共賬戶和個人賬戶發(fā)揮各自應有作用,還可以加大住房公積金支持力度,并為自主更新改造提供多元化、低成本的融資方式,讓更多居民積極參與住宅改造工作,進而推進城市更新穩(wěn)步進行。”趙秀池說。


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