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城市中的老舊小區將迎來一場“大更新”。
日前，在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，將實施一批惠民生、促發展、防風險的更新項目。在民生項目方面，將把2000年以前建成的城市老舊小區納入城市更新的改造范圍。
此輪老舊小區更新改造，為何以“2000年”作為劃分節點？具體怎么改、誰來改？
2000年以前建成小區仍有較大改造空間
廣西玉林市玉州區名山街道，坐落著一個建于20世紀80年代末的小區——興明小區。和不少年久失修的老舊小區一樣，這個小區曾面臨管道老化等問題，一度給居民生活造成困擾。
一場改造改變了這樣的局面。2024年5月，興明小區改造項目正式完工，涉及土建、給排水、燃氣等方面項目更新。一根根新管道豎起，一個個健身場地建成，不僅解決了過去讓住戶頭疼的用水問題，還大幅提升了居民的生活質量。
這是中國著力推動城鎮老舊小區改造的一個縮影。去年，中國共新開工改造城鎮老舊小區5.8萬個，超額完成5.4萬個的年度目標任務。其中，廣西、北京、河南等11個地區超額完成城鎮老舊小區改造計劃。
時間回溯到2020年，彼時，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。今年是“十四五”收官之年，也是完成《指導意見》目標任務的關鍵一年。聚焦城鎮老舊小區改造，今年的政府工作報告提出，統籌城市低效用地再開發，加快健全城市防洪排澇體系，加強燃氣、給排水、熱力、地下管廊等建設和協同管理。住房城鄉建設部則明確，將把2000年以前建成的城市老舊小區全部納入城市更新改造范圍。
“2000年前建成”，為何成為城鎮老舊小區改造的時間劃分點？
“ 中國老舊小區存量大，改造工作量大，要‘從老到新’按序改造。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池表示，最初的老舊小區改造將1990年前建成的小區作為重點，目前又擴展到了2000年以前，部分城市還將改造范圍拓寬至2005年前建成小區。
據業內人士透露，2000年左右是商品住房市場發展的重要節點，在此之前建成的住宅小區不僅房齡高，部分還未收取房屋維修資金、沒有小區物業，修繕時需開展較多協調工作，還要有相關改造資金作保障。
“從全國范圍看，很多2000年前建成的老舊小區已經開工改造了，但推進過程仍有一定難度。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，老舊小區改造既要征詢居民意愿，又涉及管線、水電等多個市政部門協作。2000年以后建成的小區雖也面臨老化問題，但改造范圍和籌資方式相對明晰。因此，加大力度做好2000年以前建成小區的改造更新，仍是當前城鎮老舊小區改造工作的重要任務。
基礎類、完善類和提升類改造共同推進
老舊小區究竟怎么改？重點改什么？
“城鎮老舊小區的改造內容主要分為三類，包括基礎類、完善類和提升類。”李宇嘉表示。
基礎類改造，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防等基礎設施。
完善類，就是為了滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要涉及環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境和配套設施還包括拆除違法建設，整治小區綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、電動自行車及汽車充電設施等。
提升類，則是為了豐富社區服務供給、提升居民生活品質等推進的改造內容，涉及公共服務設施配套建設和其智慧化改造，比如改造或建設小區及周邊社區綜合服務設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民超市、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
“要保證‘十四五’末基本完成2000年前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，各地要加強盤點2000年前的城鎮老舊小區，確認是否還存在市政配套設施不完善、社區服務建設不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。”趙秀池認為，各地應因城施策，確定改造對象和改造內容，并區別基礎類、完善類、提升類改造，根據相關政策目標任務加快推進改造。
根據住房城鄉建設部披露的數據，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮老舊小區近28萬個，惠及1.2億居民；加裝電梯超過13萬部，增加停車位380萬個，增設養老、托育設施近8萬個。“這說明，目前的城鎮老舊小區改造重點還是聚焦在基礎類改造，也就是水電管網等基礎設施補短板。如果按照基礎類、完善類、提升類全部推進改造，還有很大的市場空間，對于擴內需能起到明顯的拉動作用。”李宇嘉說。
開展城鎮老舊小區改造，不僅是一場惠民生的城市更新工程，也是強化基層治理的有效試驗。
位于北京市通州區的云景里小區建成于1994年。去年，該小區全面完成改造工作，實現居民上下水改造率100%和外窗護欄拆除率100%，被列入住房城鄉建設部完整社區試點項目。“在進場改造前，我們先進行走訪調研，了解居民的改造訴求并公示改造項目的主材樣品。”中建二局北京通州云景里舊改項目經理唐華介紹，“改造進行期間，我們通過工藝提升，把對居民生活的影響降至最低。比如上下水改造項目，通常得停水一周左右，我們把停水時間控制在了兩三天。同時，我們還選派了8名施工人員作為專職樓棟管家，改造過程中，居民有任何問題，可以隨時通過電話或‘協商共建議事平臺’向樓棟管家反饋，也可以到小區協調中心面對面和管家溝通。改造完成后，我們還有相應質保期，保障居民在項目改造后的入住體驗。”
建立政府補貼、業主自籌和社會資本參與的共擔機制
城鎮老舊小區改造惠民生、利長遠，但不少居民還關注一個關鍵問題：改造的錢從哪兒來？
“城鎮老舊小區改造資金主要來源于政府補貼、業主自籌和社會資本參與。”趙秀池表示，繼續推進2000年底前建成老舊小區的改造工作，要積極引入更多社會資本，如將一老一小、停車服務、物業服務、文體健身等經營項目與社會資本對接，實現資金來源的可持續性，此外，還可以通過建立老舊小區改造基金或發行老舊小區改造專項債券來籌集資金。目前，山東濟南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關等地，已通過發行地方政府專項債券方式，支持老舊小區改造。
居民出資也是推進改造的重要資金來源。《指導意見》明確，“建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制”，其中提到，合理落實居民出資責任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。
“從目前實踐的情況看，推動居民出資進行老舊小區改造，有一定推進難度，尤其對于部分建成年代早、沒有住宅專項維修資金的老舊小區居民，要引導其出資改造，還得加大政策宣介力度，做好群眾協商工作。比如，加裝電梯這類居民明顯受益、涉及多家協商的改造項目，更要加強居民調解協商，把‘誰受益、誰出資’的原則落實到位。”李宇嘉說。
除了政府和國企主導的老舊小區改造，住房城鄉建設部還提出，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。在趙秀池看來，除了部分居民出資原拆原建，自主更新改造最大的難點仍在于資金問題，“對此，可以加大自主更新改造的稅費減免、金融支持力度，同時讓住房專項維修基金公共賬戶和個人賬戶發揮各自應有作用，還可以加大住房公積金支持力度，并為自主更新改造提供多元化、低成本的融資方式，讓更多居民積極參與住宅改造工作，進而推進城市更新穩步進行。”趙秀池說。
