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一、項目儲備與前期準備 1、項目篩選與合規性 政策匹配：符合國家及地方城市更新政策（如《“十四五”城市更新行動計劃》《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》），重點支持領域包括：老舊小區改造（加裝電梯、管網更新、社區服務設施）；市政基礎設施升級（道路、地下綜合管廊、海綿城市）；歷史街區保護與活化（修繕歷史建筑、文旅融合開發）；產業升級載體（低效工業用地轉型、產業園區更新）。 公益性核心：項目需以改善民生、提升城市品質為主，避免過度商業化（如禁止用于純房地產開發）。 2、前期手續辦理 審批文件：完成立項（可行性研究報告）、用地規劃許可、建設工程規劃許可、環評、社會穩定風險評估（涉及拆遷項目必備）。 收益自平衡方案（關鍵難點）： 收益來源設計： 直接收益：停車場收費、廣告位租賃、社區商業租金（如改造后便民服務中心）； 間接收益：土地增值收益（需與公益性掛鉤，如配建保障性住房）、財政補貼（需明確補貼納入預算的可行性）； 創新模式：TOD模式（軌道交通沿線綜合開發）、EOD模式（生態環境導向開發）。 財務測算要求：覆蓋倍數≥1.1倍，需細化成本構成（如拆遷補償、建設成本）和收入預測（如客流量、租金定價依據）。 實施方案編制：明確更新范圍、實施主體（政府平臺公司或國企）、資金拼盤（專項債占比通常≤80%）、工期計劃等。 二、申報材料準備 1、核心材料清單 可行性研究報告：重點論證更新必要性（如安全隱患、民生短板）、經濟與社會效益（如就業帶動、碳減排）。 實施方案與資金平衡方案：包括拆遷安置計劃（如有）、收益實現路徑、債務償還計劃。 財務評估報告：需第三方機構出具，確保數據真實合理（如租金收入參考周邊市場價）。 法律意見書：確認項目合規性，尤其是拆遷合法性（如征收程序是否符合《國有土地上房屋征收與補償條例》）。 其他文件：規劃批復、環評批復、社會穩定性風險評估報告（涉及大規模拆遷項目必備）。 2、城市更新特殊要求 多規合一：需與國土空間規劃、歷史文化保護規劃等銜接； 公眾參與證明：老舊小區改造需提供居民意見征集材料； 風險預案：針對拆遷滯后、成本超支等制定應對措施。 三、申報與審核流程 1、逐級申報 通過財政部門“地方政府債務管理系統”提交，經市縣初審、省級復審后納入全國專項債項目庫。省級財政匯總后報財政部與國家發改委，競爭性評審通過后下達額度。 2、審核重點 領域合規性：是否屬于城市更新支持范圍，禁止包裝成商業地產項目； 收益真實性：避免依賴土地出讓收入（政策限制），側重經營性現金流； 資本金到位：項目資本金比例≥20%（可通過財政資金、企業自籌等解決）。 四、發行與資金管理 1、債券發行 發行期限：10~30年，匹配項目回收周期（如老舊小區改造可選15年）； 利率優勢：城市更新專項債可申請綠色債券貼息（若涉及生態修復）。 2、資金使用監管 專款專用：僅用于申報項目的拆遷、建設、運營，嚴禁挪用； 進度跟蹤：按工程進度撥付資金，定期提交資金使用報告。 后續運營與償債 資產確權：明確更新后資產權屬（如政府持有或授權國企運營）； 收益歸集：項目收入需全額上繳財政，優先償還債券本息。 五、注意事項 1、規避常見問題 收益虛高：避免將不確定的間接收益（如未來土地溢價）作為主要償債來源； 手續缺失：確保拆遷許可證、社會穩定風險評估等文件齊備； 過度商業化：商業配套面積占比需符合政策要求（如老舊小區改造中商業面積≤20%）。 2、政策紅利挖掘 結合國家戰略：如與“新城建”、智慧城市、低碳社區等政策聯動； 創新融資模式：探索“專項債+REITs”銜接，盤活存量資產。 六、參考案例 成功案例：某市“歷史街區保護更新項目”，通過文化展示空間租金、文創商鋪運營等實現收益覆蓋倍數1.2倍； 創新模式：某新區“TOD綜合開發項目”，專項債資金用于地鐵站點周邊道路及公共設施建設，收益來自上蓋物業租金和停車費。 我們認為，通過精準定位公益性、科學設計收益機制、嚴控風險，城市更新類專項債可有效撬動社會資本，助力城市高質量發展。
