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為貫徹落實黨中央、國務院關于實施城市更新行動的重要決策部署，高質量開展城市更新，科學編制城市更新規劃，發揮規劃引領作用，有力有序有效實施城市更新重點任務，住房城鄉建設部制定了《城市更新規劃編制導則》，明確了基本要求、規劃編制及保障措施。以下從四個方面深度歸納其核心內容：
一、基本要求：錨定規劃編制方向與準則 （一）編制目的：以高質量規劃引領更新實踐 聚焦高質量開展城市更新工作，通過科學編制規劃，發揮規劃對城市更新的引領作用，推動城市更新重點任務有力、有序、有效實施，實現城市結構優化、功能完善、品質提升與文脈傳承，助力城市可持續發展。 （二）適用范圍：明確規劃應用場景邊界 適用于城市（涵蓋直轄市、副省級城市、地級市、縣級市）編制城市更新規劃，地區、自治州、盟、縣可參照執行，清晰界定規劃編制的行政區域適用范疇，為不同層級行政主體開展城市更新規劃提供依據。 （三）定位作用：構建規劃實施支撐邏輯 城市更新規劃是一定時期內，統籌城鎮開發邊界內城市更新活動的核心依據。一方面，用于系統謀劃、有序實施城市更新項目，推動城市在結構優化（如產業布局調整、空間形態重塑）、功能完善（補足公共服務短板、激活低效空間價值）、文脈賡續（保護歷史建筑、傳承文化記憶）、品質提升（優化環境、完善設施）等方面取得實效；另一方面，為詳細規劃編制（如控規調整）、資金與要素配置（土地、人力、物資等統籌）及相關配套政策制定（財政、金融、土地政策等）提供關鍵支撐，形成“規劃-實施-保障”的完整閉環。 （四）編制原則：樹立規劃編制價值導向 以人民為中心：聚焦民眾對美好城市生活的需求，把改善民生、提升居民生活品質（如老舊小區居住環境改造、公共服務設施增配）作為規劃出發點與落腳點，讓城市更新成果惠及全民。 系統觀念：統籌城市更新涉及的空間、功能、產業、生態、文化等多元要素，打破條塊分割，實現城市更新“整體謀劃、協同推進”，避免碎片化改造導致的資源浪費與功能沖突。 保護第一、應保盡保、以用促保：堅守城市歷史文化保護底線，對歷史建筑、傳統街巷、工業遺產等文化載體，優先保護其歷史風貌與文化價值；同時，通過合理利用（如活化改造為文化展廳、創意工坊），賦予保護對象新功能，以使用促進保護可持續，實現文化傳承與城市發展雙贏。 守正創新：在傳承城市既有特色（空間格局、文化基因）基礎上，創新更新模式（如探索城市更新與海綿城市、智慧城市融合路徑）、實施機制（多元主體參與、市場化運作），平衡傳承與發展關系，讓城市既有歷史厚度又具時代活力。
二、規劃編制實施體系：搭建“三級聯動”規劃框架 （一）層級構成：構建從宏觀到微觀的規劃鏈條 《導則》構建“城市更新專項規劃-城市更新片區策劃-城市更新項目實施方案”三級規劃體系，實現城市更新規劃從宏觀引領到微觀落地的逐層傳導： 1. 城市更新專項規劃：作為城市更新規劃體系的“頂層設計”，落實國民經濟和社會發展規劃、國土空間總體規劃要求，銜接交通、生態、文化等相關專項規劃。從城市全域視角，明確城市更新的總體方向、目標任務、空間布局與實施策略，是城市更新資金安排、項目實施申報（如申請中央專項資金）、城市更新項目貸款等工作的核心依據，從宏觀層面把控城市更新的戰略方向。 2. 城市更新片區策劃：承接城市更新專項規劃要求，聚焦城市中相對完整、具備更新潛力的片區（如老舊工業區、歷史文化街區周邊），與詳細規劃做好銜接。通過深入調研片區資源稟賦、發展訴求，明確片區更新定位、功能業態、項目布局與實施路徑，為制定和調整片區詳細規劃（如控規修編）提供依據，實現城市更新從宏觀規劃到片區實施的“中轉銜接”，統籌片區更新資源與力量。 3. 城市更新項目實施方案：作為城市更新規劃落地的“最后一公里”，落實城市更新片區策劃要求，針對具體更新項目（如某老舊小區改造、某廠房改造為產業園），細化實施內容、操作路徑與保障措施，明確項目怎么改、誰來改、資金怎么籌、運營怎么管等關鍵問題，是項目開工建設、推進實施的直接依據，保障城市更新項目精準落地。 （二）編制程序：規范規劃編制與審批流程 城市更新專項規劃：由城市住房城鄉建設部門會同自然資源、發展改革、財政等相關部門組織編制，經城市人民政府審定后實施。此流程確保專項規劃能統籌多部門資源，契合城市整體發展戰略，經政府審定保障規劃的權威性與實施效力。 城市更新片區策劃和項目實施方案：由所在地人民政府根據地方實際，確定具體編制單位（可是區政府下屬平臺公司、專業規劃設計機構等）組織編制，經所在地人民政府審定后實施。賦予地方根據實際靈活選擇編制主體的權限，同時通過政府審定，保障規劃與地方發展需求、實施能力適配。 （三）規劃期限：適配不同規劃層級實施周期 城市更新專項規劃：期限一般為5年，與國民經濟和社會發展規劃周期適配，便于同步推進城市更新與城市整體發展目標，保障規劃實施的階段性與連續性。 城市更新片區策劃和項目實施方案：期限結合實際確定，可根據片區更新復雜度、項目實施周期靈活設定（如小規模老舊小區改造方案期限1-2年，大型片區綜合更新方案期限3-5年），適配不同更新任務的實施節奏。
三、各層級規劃核心內容：細化規劃編制要點 1. 基礎條件：聚焦具體更新項目，深入分析項目及周邊的設施條件（如周邊道路通行能力、市政管網覆蓋情況），梳理既有建筑功能類別（居住、商業、工業等）、使用狀況（空置、低效使用、正常使用）、權屬關系（產權明晰、存在糾紛）等。通過座談會、問卷調查等方式，廣泛征求居民、商戶、產權單位等多方主體對更新項目的建議（如居民對戶型改造的想法、商戶對商業業態調整的訴求），全面掌握項目實施基礎，為方案編制提供依據。 2. 更新方式：根據項目基礎條件與片區策劃要求，確定項目功能（如從單一居住轉換為“居住+社區商業”）、業態（如引入社區食堂、共享自習室）及更新規模（拆除面積、新建面積）。明確項目范圍內保留（如歷史建筑、優質現狀建筑）、改造（如外立面修繕、內部功能提升）、拆除（如危舊建筑、與更新功能沖突建筑）、新建（如補充公共服務設施、新建產業載體）的具體范圍與建筑面積，細化更新操作邊界，讓項目改造“有章可循”。 3. 設計方案： 開展多維度詳細設計，涵蓋： 平面布局：優化建筑平面功能分區（如居住建筑合理劃分動靜空間）、公共空間布局（如社區廣場、口袋公園位置）。 建筑設計：確定建筑風格（呼應片區風貌或創新設計）、建筑層數、戶型設計（滿足居民多樣化需求）等。 設施配套：規劃停車設施（停車位數量、布局）、社區服務設施（養老驛站、社區衛生服務站）、市政設施（充電樁、垃圾分類站）等。 場地與交通：設計場地豎向（地形處理）、步行系統（人行道、無障礙設施）、車行流線（內部道路組織、出入口設置）。 地下空間利用：合理開發地下停車場、地下商業、地下管廊等空間，提升土地利用效率。 歷史文化保護：若涉及歷史文化資源，制定詳細保護方案（如歷史建筑修繕工藝、文化展示利用方式），實現更新與保護協同。 4. 資金測算：精細測算項目更新改造與運營維護全周期資金需求。更新改造資金涵蓋建筑本體改造（房屋修繕、設備更新）、基礎設施建設（道路、管網）、公共服務設施增配（學校、醫院建設）等費用；運營維護資金涵蓋后期物業管理、設施運維等費用。基于資金需求，提出資金方案，明確資金來源（如財政撥款、銀行貸款、社會資本投入、居民自籌）與籌措方式（如申請專項債券、開展PPP合作），預估項目投資回報（如物業出租收益、商業運營收益）與收益分配（政府、企業、居民合理分成），保障項目資金鏈可持續。 5. 運營模式：確定項目運營主體（如專業運營公司、社區自治組織、混合主體），明確資產管理方式（如產權移交政府、企業持有運營）、收益分配機制（如按投資比例分紅、保障居民合理權益）等內容。同時，界定各方權利義務（如運營主體的服務責任、居民的使用權利）與監管要求（如政府對運營質量、資金使用的監管），保障項目長期有效運營，實現更新效益最大化。
（一）實施評估：動態優化規劃實施 結合城市體檢評估工作，定期對城市更新規劃實施情況（如項目開工率、任務完成度）和更新效果（如居民滿意度、城市品質提升幅度）進行評估。基于評估結果，查找規劃實施偏差（如項目進度滯后、功能效果未達預期），分析原因并調整優化（如優化實施機制、補充政策支持），完善城市更新工作機制，保障規劃動態適配城市發展需求。 （二）規劃修改：保障規劃適配性 當城市發展戰略調整、重大項目落地、實施條件變化等導致城市更新專項規劃需要修改時，需按規定報原審批機關（如城市人民政府）。原審批機關依據地方實際情況與發展需求，審定修改方案，保障規劃始終貼合城市發展實際，避免“一編了之”，增強規劃彈性與適應性。 （三）檔案移交：規范資料留存管理 城市更新規劃編制成果（包括專項規劃、片區策劃、項目實施方案及相關基礎資料），需按檔案管理相關要求，由編制單位向城建檔案管理部門移交。通過規范檔案移交，實現城市更新規劃資料的系統留存、有效管理，為后續規劃修編、項目復盤、經驗總結提供詳實依據，保障城市更新工作的延續性與可追溯性。 （四）專業隊伍支撐：強化人才技術保障 加快城市更新專業團隊培養，制定針對性人才培養計劃（如開展城市更新專題培訓、高校增設相關專業方向），完善人才培育體系。同時，制定激勵政策，鼓勵規劃設計機構、咨詢公司等開展城市更新全過程技術服務（從規劃編制到項目運營全流程參與），吸引多元人才投身城市更新領域，為規劃編制與實施提供智力支撐。 （五）技術支持：創新規劃實施監管 探索建立適配地方實際的城市更新規劃編制、項目管理、實施監管機制。運用信息化技術（如GIS系統、大數據平臺），對城市更新規劃編制成果進行數字化管理，對項目實施開展全過程動態監測（如實時跟蹤項目進度、資金使用、環境影響）與跟蹤評估（定期評價項目實施效果、社會效益），及時發現問題、解決問題，提升城市更新規劃實施的精細化、智能化水平。 小 結 Conclusion 綜上，《城市更新規劃編制導則》構建了從編制基礎（目的、范圍、原則）到實施體系（三級規劃、編制程序、期限），再到各層級規劃核心內容（專項規劃全域統籌、片區策劃聚焦落地、項目方案精準實施），最后到保障措施（評估、修改、檔案、專業隊伍、技術支持）的完整邏輯閉環，為城市更新規劃的科學編制與有效推進提供了全面、系統、可操作的指導，助力各地在城市更新實踐中實現民生改善、文脈傳承與城市可持續發展的多重目標。
