35城擴至300城！城中村改造又迎“大利好”

“新增實施100萬套城中村和危舊房改造”這一房地產增量政策正在加速落地。

近日，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知明確，擴大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，擴圍至近300個地級及以上城市。

通知明確，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

值得注意的是，一個月前的10月17日，在國新辦舉行的新聞發布會上，住房和城鄉建設部部長倪虹就提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”。其中，備受矚目的一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

多位業內分析人士認為，兩部門此次下發通知，亮點是擴大城中村改造的城市范圍，覆蓋了所有地級城市，可以說力度極大。作為一系列房地產政策“組合拳”的新增量，城中村改造貨幣化安置政策支持城市擴圍后，將有效破解地方政府的資金籌措難題，有力推動新增100萬套改造目標的實現，直接帶動去化壓力大的地級城市存量房消化，對于促進房地產市場止跌回穩具有重要作用。

兩部門在通知中明確，擴大城中村改造政策支持范圍。地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。

這些城市符合條件的城中村改造項目均可以獲得政策支持：納入地方政府專項債券支持范圍，開發性、政策性金融機構提供城中村改造專項借款，適用有關稅費優惠政策，鼓勵商業銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項目順利推進。

來源 | 住房和城鄉建設部官網

“這次城中村改造的政策支持范圍從最初只有35個城市擴大到了全部地級城市，將有力地推動新增100萬套城中村和危舊房改造目標的實現，加快改善一大批城中村居民居住條件，徹底消除安全隱患，提升城市形象，完善城市功能。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示。

通知要求，將城中村改造作為城市更新的重要內容有力有序有效推進。當前，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，由外延粗放式發展向內涵集約式發展轉變。

城中村改造是城市更新的重要內容。兩部門要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案。住房城鄉建設部相關司局負責人說，這樣既能避免新增地方政府債務風險，又能確保征收工作順利推進、切實維護群眾合法權益，推動各項支持政策盡快落地見效。

早在2023年7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，對在超大特大城市推進城中村改造進行部署。

一個月前的10月17日，住房和城鄉建設部部長倪虹在國新辦發布會上表示，將通過貨幣化安置等方式,新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。

中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強表示，城中村改造是城市更新的重要內容，隨著城市化的持續推進，我國大部分城市的老城區都面臨著不同程度的老化問題，甚至存在安全隱患。兩部門聯合下發通知部署城中村改造，說明城中村改造已進入大規模推進實施階段。

王業強表示，從城市整體發展來看，位于城市國土空間規劃確定的重點功能片區、重點發展組團的城中村，改造可行性較高、緊迫性較強的城中村，以及安全風險隱患多、景觀風貌差、配套短板突出的城中村，或將優先納入改造范圍。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去十幾年，各城市開發快速擴張，產生了很多新的城中村，并出現城中村土地利用低效、存在消防安全隱患、居住質量較差等遺留問題。因此，轉變城市發展方式，構建房地產發展新模式，有必要將城中村改造政策支持范圍擴展到各地級城市。

“市場供求關系發生重大變化以后，城中村改造新增建設安置房的必要性下降，需要統籌增量需求和存量盤活利用。”李宇嘉表示。

兩部門強調，各地要結合當地房地產市場形勢，統籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發，穩妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

通過貨幣化安置等方式實施城中村改造，能夠更好地滿足群眾自主選擇房型、區位等需求，縮短群眾在外過渡時間，讓群眾盡早住上新房；對城市來講，可以消除安全隱患，改善居住環境，完善城市功能；同時，在當前房地產市場供求關系發生重大變化的情況下，也有利于消化存量商品房，可謂一舉多得。

中國城市規劃設計研究院住房與住區研究所所長盧華翔表示，從以往經驗看，推進城中村改造貨幣化安置能帶來剛性需求釋放，且見效的速度快。這次政策擴圍，能夠充分發揮多渠道資金的組合優勢，將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題，推進項目順利實施，將為房地產市場止跌回穩提供重要支撐。

根據中指研究院測算，若按套均面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化的貢獻約為10%。這部分需求進入市場，有利于推動市場交易活躍度提升。

王業強認為，城中村改造的貨幣化安置先釋放需求，后催生供給，且供給可以滯后需求超2年，以便存量供給被充分消化。本輪貨幣化安置規模較務實，預計對供給的長期沖擊不大，且供給地理位置或與所釋放的需求不重合，主要集中在核心城市核心區。“未來開發企業分化將較明顯，拿地市占率遠高于銷售市占率的行業龍頭公司，以及此前拓展比較積極、可售貨值較大的中型房企或受益更多。”

王業強表示，貨幣化安置推進城中村和危舊房改造是一個復雜的過程，需要綜合考慮居民的實際需求和感受，確保補償的公平性和合理性。

“這次政策擴圍將有效破解地方政府城中村改造中的資金籌措難題。”盧華翔表示，城中村改造需要大量的資金投入，需要長期穩定的低成本資金支持。支持政策擴圍后，地方符合條件的項目，可充分利用各類政策支持，充分發揮多渠道資金的組合優勢，推進項目順利實施。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，積極推進城中村改造，從長遠看，可以為在城市實現民生福祉、經濟發展和社會安全的協同增進打下牢固基礎，是各城市提升城市吸引力和增進城市競爭力的重要基石。“在當下，也可以直接起到穩定居民預期、激發消費潛力、填補投資缺口、平滑經濟周期的多重功效。”

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，本次政策緊跟在支持地方利用專項債資金收回收購存量閑置土地、多項稅收政策調整之后，是對房地產政策“組合拳”的具體落實。由此可見，監管部門正加速落地促進房地產市場止跌回穩的政策，多舉措疊加有利于形成合力，為市場提供持續修復的動力。