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收購存量商品房用作保障性住房工作流程長、環節多，本文依據相關政策與實際工作經驗，對收購流程及所需材料進行了系統梳理與分析。
一、政策文件
2024年，住房和城鄉建設部《關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房有關工作的通知》（建保[2024]44號）。
提出推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。
2024年12月，《國務院辦公廳關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》（國辦發〔2024〕52號）。
允許專項債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。
2025年5月，《住房城鄉建設部 財政部關于做好收購存量商品房有關工作的通知》（建保[2025]10號）。
擴大收購商品房的范圍及用途。
二、項目基本要求
1、對收購項目的要求：已建成的存量商品房，納入保交房攻堅戰且主體已經封頂、剩余工程量不大的在建未售商品房，支持以司法拍賣價格收購司法處置的商品房。
2、用途：可用作保障性住房，也可用作人才房、青年公寓、職工宿舍、城中村和危舊房改造安置房等。
3、融資收益平衡：支持各地發行地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房，可以對應單一項目發行，也可以對應同一縣區多個項目集合發行，以項目為單位必須滿足融資收益平衡要求。
三、收購存量商品房用作保障性住房工作準備工作
3.確定收購主體
選擇1至2家具備條件的國有企業作為收購主體，原則上應在有收購意向的區域內進行遴選。
收購主體及其所屬集團不得為政府融資平臺，且符合商業銀行授信要求。
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四、收購存量商品房用作保障性住房工作參考流程
本文參考部分地區的實踐經驗，對收購存量商品房用作保障性住房工作流程進行總結整理，供地方在開展工作時進行參考。
1.發布征集公告
政府發布公告，面向社會公開征集收購存量商品房房源，房地產開發企業可自愿申請將其房源納入備選范圍，并提交包括項目土地使用證、規劃許可證、施工許可證、預售許可證在內的相關證件，以及土地款、稅費支付憑證，項目竣工驗收備案證明、消防驗收合格證明、房屋產權證或首次登記權屬證明等必要證明材料。
2.房源審查
收購主體會同相關部門對申請房源進行審查，符合條件的簽訂預收購協議，納入收購房源庫。
原則上，擬收購的房源應為已建成但未出售的商品住房，且需證件齊全、手續完備、權屬清晰，無任何產權糾紛及抵押查封記錄，能夠辦理不動產權證書，并符合銀行貸款的相關要求。
收購在建未售商品房項目的，要明確項目具體竣工交付日期，確保按期竣工交付。
優先選擇位于主城區、交通便捷、商業及各類配套設施齊全的房源，以滿足保障對象的實際居住需求。
3.確定收購價格及協議
收購主體與房地產企業協商確定收購價格，簽訂預收購協議。
收購價格應以同地段保障性住房的重置價格為參考上限，該價格根據劃撥土地成本、建安成本以及不超過5%的利潤計算得出。此外，收購價格也可由資產評估機構通過第三方獨立、公正的評估程序來確定，以確保價格的合理性并防范道德風險。
4.開展房源與保障對象的匹配工作
收購主體精確測算配售（配租）價格，科學制定方案，依據前期詳實的調研結果，面向保障對象公開透明地進行配售（配租），保障對象按需選擇意向房源并認購（認租），確保房源與保障對象精準匹配，從而有效提升后期的配售（配租）工作效率。
5.開展收購及配售（配租）工作
當認購（認租）數量達到要求時，收購主體開展實質性收購，收購完成后，收購主體迅速開展配售（配租），并將房源報屬地政府認定為保障性住房，納入全國保障性住房信息管理系統統一管理。
地方需合理規劃資金安排，積極與金融機構對接，確保貸款順利發放或成功申請地方政府專項債券，鑒于地方政府專項債券需經嚴格審核后方可發行，各地務必提前籌劃，做好充分準備，以防因資金缺口影響工作正常推進。
五、收購存量商品房用作保障性住房申報專項債券工作參考資料清單
8.承諾書
由當地政府出具的將收購項目納入當年或下一年保障性住房年度計劃承諾書。由當地政府出具的收購項目不會新增地方政府隱性債務承諾書。由出售企業出具的不存在法律糾紛、爭議訴訟、查封、公司內部未達成一致意見等情況承諾書。
9.其他相關材料（如有）
地方可結合工作實際進一步細化完善相關材料，如編制項目可行性研究報告等。
收購存量商品房做保障性住房工作流程包括準備工作、房源征集與審查、價格協商、配售配租及申報專項債券或金融機構貸款等。關鍵點是明確保障對象，選定收購主體，制定定價機制，開展需求調研，確保房源合規且滿足居住需求。材料需涵蓋庫存水平、政策指引、項目手續等，強調以需定購，防范風險，實現公平配售。
